Diritto Immobiliare — Imprese · Retail

Real Estate Law — Business · Retail

Diritto
immobiliare
per il retail. Real estate
law
for retail.

Contratti, locazioni commerciali e operazioni real estate in Italia e all’estero. Affianchiamo aziende, property manager e gruppi retail in ogni fase, dalla negoziazione al contenzioso.

Contracts, commercial leases and real estate transactions in Italy and abroad. We support companies, property managers and retail groups at every stage, from negotiation to litigation.

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200+

Contratti di locazione commerciale gestiti

Commercial lease agreements managed

€12M+

Valore complessivo delle operazioni seguite

Total value of transactions handled

10+

Oltre 10 anni di esperienza

Over 10 years of experience

Investimenti immobiliari

Real estate investments

Grandi locazioni e operazioni immobiliari: come tutelare il tuo investimento.

Major leases and real estate deals: how to protect your investment.

Gestiamo negoziazione, clausole critiche e post-contratto per retail, outlet e shopping center in Italia e all’estero, proteggendo il valore dei tuoi asset e riducendo al minimo i rischi legali. Hai uno spazio in un centro commerciale, outlet o galleria? Vai alla pagina dedicata →

We handle negotiation, critical clauses and post-contract matters for retail, outlets and shopping centers in Italy and abroad, protecting the value of your assets and minimising legal risk. Do you run a unit in a shopping centre, outlet or gallery? Go to the dedicated page →

Assistenza sulle locazioni commerciali anche per città: Bologna e Milano.

Commercial-lease assistance by city too: Bologna and Milan.

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Anni di esperienza

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Immobili commerciali

Commercial property

Ogni clausola
fa la differenza.

Every clause
makes the difference.

Affianchiamo aziende, property manager e gruppi retail nella gestione di contratti, acquisizioni e operazioni complesse. Grazie all’esperienza nei centri commerciali, outlet e gallerie, garantiamo assistenza completa in ogni fase:

We support companies, property managers and retail groups across contracts, acquisitions and complex deals. Drawing on our experience with shopping centers, outlets and galleries, we provide full assistance at every stage:

→ Analisi preventiva dei contratti e delle clausole critiche
→ Preliminary review of contracts and critical clauses
→ Negoziazione e rinegoziazione dei canoni e delle condizioni
→ Negotiation and renegotiation of rents and terms
→ Gestione del contenzioso e delle procedure esecutive
→ Litigation management and enforcement proceedings
→ Supporto nella due diligence e nelle acquisizioni
→ Support in due diligence and acquisitions

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Il metodo

Our method

Quattro passi chiari per tutelare
le tue operazioni immobiliari.

Four clear steps to protect
your real estate operations.

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Un primo confronto riservato per analizzare il contratto o l’operazione in corso. Valutiamo insieme clausole, rischi e obiettivi, senza impegno.

A first confidential meeting to review your contract or transaction. We assess clauses, risks and goals together, with no obligation.

Strategia contrattuale

Contract strategy

Definiamo la migliore linea d’azione: negoziazione, rinegoziazione o revisione contrattuale. Ogni decisione è basata su dati concreti e orientata alla tutela del tuo interesse aziendale.

We define the best course of action: negotiation, renegotiation or contract revision. Every decision is data-driven and aimed at protecting your business interest.

Esecuzione e gestione

Execution and management

Coordiniamo ogni fase con precisione: redazione, firma, comunicazioni e adempimenti. Supervisione costante fino alla conclusione dell’accordo o dell’operazione.

We coordinate every phase precisely: drafting, signing, communications and compliance. Constant oversight until the deal or transaction is concluded.

Risultato e continuità

Result and continuity

Monitoriamo l’andamento post-contrattuale e interveniamo in caso di controversie o modifiche. Il nostro obiettivo: stabilità, tutela e crescita del tuo portafoglio immobiliare.

We monitor post-contract performance and step in for disputes or amendments. Our goal: stability, protection and growth of your real estate portfolio.

Rientri in uno di questi casi?

Do any of these apply to you?

Aree di intervento.

Areas of practice.

Ogni situazione merita una valutazione attenta: raccontaci la tua e scopri subito come possiamo intervenire per tutelare i tuoi diritti.

Every situation deserves careful assessment: tell us yours and find out how we can act to protect your rights.

Locazioni & RetailLeases & Retail01

Locazioni commerciali e retail

Commercial & retail leases

Contratti per outlet, shopping center e gallerie: redazione, revisione e rinegoziazione di canoni, KPI e co-tenancy, con gestione delle comunicazioni e degli adempimenti.

Contracts for outlets, shopping centers and galleries: drafting, review and renegotiation of rents, KPIs and co-tenancy, with management of communications and compliance.

Ramo d’aziendaBusiness unit02

Affitto di ramo d’azienda & concessioni di spazio

Business unit lease & space concessions

Inquadramento corretto dello schema contrattuale, allocazione dei rischi, responsabilità e governance operativa; prevenzione di contenziosi su qualificazione e durata.

Correct framing of the contractual scheme, allocation of risks, liability and operational governance; prevention of disputes over qualification and duration.

Due diligenceDue diligence03

Acquisizioni e due diligence immobiliare

Acquisitions & real estate due diligence

Due diligence legale completa su titoli, servitù, vincoli e locazioni in essere; supporto costante fino alla firma.

Full legal due diligence on titles, easements, restrictions and existing leases; constant support up to signing.

Referenze

References

Cosa dicono i nostri clienti.

What our clients say.

“Una lunga ed efficiente collaborazione quella con l’Avv. De Santi ed il suo studio. Da anni ci affidiamo a loro nella gestione delle pratiche ordinarie di contrattualistica e gestione dei rischi di natura legale. Consigliato!”

“A long and efficient collaboration with Avv. De Santi and his firm. For years we have relied on them for routine contract work and legal risk management. Highly recommended!”

Carlo Frasson

General Manager presso Rubbermac

General Manager at Rubbermac

“La collaborazione con l’avvocato De Santi e il suo studio DSC è una delle più proficue sviluppate negli ultimi anni. Ottimo supporto sia per la fase operativa di gestione delle negoziazioni, ma ottimo anche l’approccio nell’ambito formativo delle nostre risorse e supportivo nel comprendere dinamiche complesse come quelle del periodo covid.”

“The collaboration with Avv. De Santi and his firm DSC is one of the most fruitful of recent years. Excellent support in negotiations, training of our staff and in navigating complex situations such as the covid period.”

Massimo Martin

Responsabile Sviluppo Immobiliare presso Pastificio Rana

Head of Real Estate Development at Pastificio Rana

Approfondimenti

Insights

Dal nostro blog.

From our blog.

Facciata di un edificio con unità immobiliari locate

Locazioni e immobiliare Leases and real estate

Il locale è inutilizzabile: quando il rimedio è la riduzione del canone, non l’ordine di riparare

The premises are unusable: when the remedy is a rent reduction, not an order to repair

Avv. F. De Santi30 set 20266 min6 min

Infiltrazioni dal lastrico solare, cucina e bagno inservibili, il conduttore che chiede al proprietario di intervenire. La Cassazione segna il confine tra obbligo manutentivo e vizio della cosa locata, e con esso cambia il rimedio…

Water ingress from the roof terrace, kitchen and bathroom unusable, a tenant asking the owner to step in. The Supreme Court marks the boundary between the maintenance duty and a defect in the leased property, and with it the remedy changes…

Galleria di negozi in un immobile a uso commerciale

Locazioni commerciali Commercial leases

Nulla la clausola che consente al proprietario di negare il rinnovo alla prima scadenza

Void: the clause letting the landlord refuse renewal at the first expiry

Avv. F. De Santi29 set 20266 min6 min

Il canone era stato ridotto proprio in cambio di quella clausola, e a firmarla erano due avvocati. La Cassazione la dichiara comunque nulla: la deroga alla durata minima vale solo se pattuita dopo il sorgere del vincolo, non insieme al contratto…

The rent had been cut precisely in exchange for that clause, and two lawyers had signed it. The Supreme Court holds it void all the same: a departure from the minimum term is valid only if agreed after the bond has arisen, not together with the lease…

Vetrina di un esercizio commerciale su strada

Locazioni commerciali Commercial leases

Il dehors sul marciapiede condominiale: quando basta la maggioranza semplice

Outdoor seating on the condominium pavement: when a simple majority is enough

Avv. F. De Santi24 set 20266 min6 min

Il locale al piano terra mette fuori i tavoli e il marciapiede è condominiale, non comunale. Serve l’unanimità o basta la maggioranza? La Cassazione distingue l’uso indiretto della cosa comune dall’innovazione, e sposta la partita su tre dati di fatto misurabili…

The ground-floor unit puts its tables outside and the pavement belongs to the building, not the municipality. Is unanimity required, or is a majority enough? The Court of Cassation separates indirect use of common property from innovation, and moves the question onto three measurable facts…

Firma di un accordo modificativo di un contratto di locazione

Locazioni commerciali Commercial leases

Rinegoziare canone e scadenza non estingue il contratto

Renegotiating rent and term does not extinguish the lease

Avv. F. De Santi22 set 20266 min6 min

Locatore e conduttore concordano una riduzione del canone e, magari, una proroga della durata. Quando queste modifiche danno vita a un nuovo rapporto e quando, invece, lasciano in vita il contratto originario? Il Tribunale dell’Aquila ricorda che canone e scadenza, da soli, sono modificazioni accessorie…

Landlord and tenant agree a rent reduction and, perhaps, an extension of the term. When do such changes give rise to a new relationship, and when do they leave the original contract in force? The Court of L’Aquila recalls that rent and expiry date alone are accessory modifications…

Verifica della planimetria e della documentazione di un immobile prima dell’acquisto

Immobiliare e compravendita Real estate & conveyancing

Il villino «ante 1967» con opere abusive recenti: quando la falsa dichiarazione diventa truffa

The “pre-1967” villa with recent unauthorised works: when a false declaration becomes fraud

Avv. F. De Santi10 set 20267 min7 min

Nel preliminare era scritto che il villino era stato «edificato in data anteriore al primo settembre 1967». Le verifiche tecniche avviate in vista del rogito hanno però fatto emergere un portico, un’autorimessa e un ulteriore volume realizzati nel 2012 e nel 2013, senza titolo edilizio e…

The preliminary contract stated that the villa had been “built before 1 September 1967”. The technical checks started in view of the final deed brought to light a porch, a garage and a further volume built in 2012 and 2013, without any building permit and…

Immobiliare e responsabilità Real estate & liability

Chi risponde dei danni quando il contratto è scaduto: la custodia è potere di fatto

Who pays for the damage when the contract has expired: custody is a matter of control, not title

Avv. F. De Santi27 ago 20266 min6 min

Un impianto cede, l’acqua allaga, qualcuno chiede i danni. La prima difesa è quasi sempre la stessa: «il nostro contratto era scaduto», oppure «quell’area non era più affidata a noi». Le Sezioni Unite della Cassazione, con l’ordinanza…

A pipe fails, water floods the premises, someone claims damages. The first line of defence is almost always the same: “our contract had expired”, or “that area was no longer assigned to us”. The Italian Supreme Court, sitting in full…

Diritto immobiliare · Recupero crediti Real estate · Debt recovery

Revocatoria: vendere l’immobile per pagare un debito mette al riparo?

Clawback: does selling property to pay a debt keep you safe?

Avv. F. De Santi16 ago 20266 min6 min

Un debitore vende la sua casa e con il ricavato salda un vecchio debito verso un solo creditore; oppure un creditore scopre che, poco prima del pignoramento, l’immobile del debitore è passato ad altri. Da un lato si pensa: ho pagato…

A debtor sells the family home and uses the proceeds to pay off an old debt to a single creditor; or a creditor discovers that, shortly before attachment, the debtor’s property has passed to someone else. One side thinks: I paid a…

Condominio Condominium law

Rendiconto condominiale poco chiaro: la delibera che lo approva è annullabile

An unclear condominium account: the resolution that approves it can be voided

Avv. F. De Santi9 ago 20265 min5 min

In assemblea il rendiconto dell’amministratore viene spesso approvato in pochi minuti: i numeri tornano, il saldo è quello atteso, si passa oltre. Una recente sentenza del Tribunale di Torino ricorda che un bilancio esatto ma poco…

At the meeting, the administrator’s account is often approved within minutes: the figures add up, the balance is the expected one, and everyone moves on. A recent ruling of the Court of Turin recalls that an accurate but hard-to-read…

Diritto immobiliare Real estate law

Infiltrazioni in condominio: puoi chiedere l’intero a uno solo dei responsabili

Water damage in a building: you can claim the whole sum from just one of those liable

Avv. F. De Santi29 lug 20265 min5 min

L’acqua scende in un locale interrato e lo danneggia. Le cause sono più di una: l’impermeabilizzazione di un terrazzo, un difetto costruttivo, una parte comune malandata. Chi ha subito il danno si convince di dover portare in causa…

Water seeps into a basement unit and damages it. There is more than one cause: the waterproofing of a terrace, a construction defect, a run-down common area. The injured party becomes convinced that all those responsible must be sued,…

Contrattualistica Contract law

Ormeggio, deposito o locazione: perché il nome del contratto non decide chi paga

Berth, bailment or lease: why the name of the contract does not decide who pays

Avv. F. De Santi4 ago 20265 min5 min

Il canone si paga per la disponibilità, non per l’uso; e senza clausola di custodia il gestore non risponde del bene. Conta il contenuto del contratto, non l’etichetta (Trib. Roma 10821/2026).

The fee is owed for availability, not for use; and without a safekeeping clause the operator does not answer for the asset. Content decides, not the label (Court of Rome 10821/2026).

Dirittoimmobiliareper il retail. Real estatelawfor retail.

Grandi locazioni e operazioni immobiliari: come tutelare il tuo investimento.

Major leases and real estate deals: how to protect your investment.

Ogni clausolafa la differenza.

Every clausemakes the difference.

Quattro passi chiari per tutelarele tue operazioni immobiliari.

Four clear steps to protectyour real estate operations.

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Strategia contrattuale

Contract strategy

Esecuzione e gestione

Execution and management

Risultato e continuità

Result and continuity

Aree di intervento.

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Dal nostro blog.

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Il locale è inutilizzabile: quando il rimedio è la riduzione del canone, non l’ordine di riparare

The premises are unusable: when the remedy is a rent reduction, not an order to repair

Nulla la clausola che consente al proprietario di negare il rinnovo alla prima scadenza

Void: the clause letting the landlord refuse renewal at the first expiry

Il dehors sul marciapiede condominiale: quando basta la maggioranza semplice

Outdoor seating on the condominium pavement: when a simple majority is enough

Rinegoziare canone e scadenza non estingue il contratto

Renegotiating rent and term does not extinguish the lease

Il villino «ante 1967» con opere abusive recenti: quando la falsa dichiarazione diventa truffa

The “pre-1967” villa with recent unauthorised works: when a false declaration becomes fraud

Chi risponde dei danni quando il contratto è scaduto: la custodia è potere di fatto

Who pays for the damage when the contract has expired: custody is a matter of control, not title

Revocatoria: vendere l’immobile per pagare un debito mette al riparo?

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Rendiconto condominiale poco chiaro: la delibera che lo approva è annullabile

An unclear condominium account: the resolution that approves it can be voided

Infiltrazioni in condominio: puoi chiedere l’intero a uno solo dei responsabili

Water damage in a building: you can claim the whole sum from just one of those liable

Ormeggio, deposito o locazione: perché il nome del contratto non decide chi paga

Berth, bailment or lease: why the name of the contract does not decide who pays

Cartellone sulla facciata: quando l’assemblea non può autorizzarlo

Advertising sign on the facade: when the meeting cannot authorise it

Sale and lease back: liquidità per l’impresa senza perdere l’uso del bene

Sale and lease back: liquidity for the business without losing the use of the asset

Affitto di ramo d’azienda o locazione nei centri commerciali: storia, ragioni e sentenze

Business-branch lease or commercial lease in shopping centres: history, reasons and case law

Caparra confirmatoria: recesso o risoluzione? La scelta va fatta subito

Earnest money: withdrawal or termination? The choice comes first

L’avvocato dell’acquirente: al tuo fianco prima di firmare

The buyer’s lawyer: by your side before you sign

Riconsegna dei locali: chi paga l’usura quando finisce la locazione

Handing back the premises: who pays for wear when the lease ends

Caparra confirmatoria: quanto versare e come proteggersi

Confirmatory deposit: how much to pay and how to protect yourself

Condizione sospensiva del mutuo: la clausola che ti protegge se la banca dice no

The mortgage condition precedent: the clause that protects you if the bank says no

Key money nelle locazioni retail: cos’è e come si negozia

Key money in retail leases: what it is and how to negotiate it

Service charge e spese comuni nei centri commerciali

Service charge and common costs in shopping centres

Preliminare impresa-consumatore: quando la penale sull’acconto può essere azzerata dal giudice

Business-to-consumer preliminary: when the penalty on the deposit can be struck down

Il certificato di agibilità nel preliminare: quando la sua mancanza legittima il recesso dell’acquirente

The fitness-for-use certificate in the preliminary contract: when its absence justifies the buyer’s withdrawal

La trascrizione della locazione commerciale «6+6» con rinuncia al diniego di rinnovo

Registration of the «6+6» commercial lease with waiver of the refusal to renew

Recesso del conduttore per gravi motivi: uscire prima della scadenza dalla locazione commerciale

Tenant’s withdrawal for serious grounds: leaving a commercial lease before expiry

Negoziare uno spazio in un centro commerciale: i profili da presidiare lato conduttore

Negotiating a unit in a shopping centre: the points the tenant should safeguard

Locazioni brevi 2026: dal terzo appartamento scatta la presunzione d’impresa

Short lets 2026: from the third apartment, the presumption of business activity

Adeguamento ISTAT nei canoni commerciali: governare il rischio prima della firma

ISTAT indexation in commercial rents: managing the risk before signing

Affitto di ramo d’azienda nei centri commerciali: la Cassazione torna a colpire (Sent. n. 5657/2025)

Business unit lease in shopping centers: the Supreme Court strikes again (no. 5657/2025)

Le clausole di co-tenancy nei centri commerciali

Co-tenancy clauses in shopping centers

Da Bologna al panoramainternazionale.

Diritto
immobiliare
per il retail. Real estate
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for retail.

Ogni clausola
fa la differenza.

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your real estate operations.

Da Bologna al panorama
internazionale.

From Bologna to the
international stage.

Ogni operazione
ha le sue criticità.

Every deal
has its challenges.